中古住宅購入

【住宅ローンとリフォームローン】中古住宅を購入しリフォームする際のローン選び

中古住宅購入

中古住宅を購入し、リフォームする際のローン選びを考えます。

中古住宅&リフォームの際のローンにはおもに3パターンあります

リフォーム一体型住宅ローン

住宅ローン+リフォームローン

住宅ローンのみ(リフォームは現金支払い)

最もお得なローンはどのパターンか、自分に合うローンを見つけるために役立つ考え方をまとめました。

中古住宅購入・リフォームを行う際の「ローン選び」について。

中古住宅購入+リフォーム ローンの借り方3つ

(1)住宅ローン+リフォームローン

ふたつのローンを返済する間の返済負担は重く、リフォームローン完済後は住宅ローンの返済額だけになり、負担は軽くなる。

リフォームローンの金利は高く、利息のかかる期間は短い。

金利が低くても35年間ずっと利息がかかる「リフォーム一体型住宅ローン」と比べると、住宅ローンとリフォームローンをそれぞれに組んだ方が利息の合計額が少なくなる場合があります。

(2)リフォーム一体型住宅ローン

ローンを一本化することで、住宅ローンとリフォームローンを別々に借りる場合に比べ、諸費用や手間を軽減できます。

申込時にリフォームを請け負う事業者による「工事請負契約書」や「見積書」などの提出を求められるため、引渡し前にリフォーム会社の現地調査を入れる必要があったり、内容を段取りよく決める必要に迫られます。

(3)住宅ローンのみ。リフォームは自費(現金)

ローンの返済月額は最も軽くなります。金利負担を減らすなら、極力この状態に近付けることを目指して、ローンの組み合わせを考えます。

リフォーム時にローンを組む必要がない場合、自分のペースで、引き渡し後にじっくりリフォームの内容を決められます。(とはいえ居住することを考えると、二重に住居費を支払う期間を短くするため、早めにリフォームする方がいいケースが多いと思います。)

組み合わせを考えるポイント

ローンは返済総額、保証料、事務手数料を足したトータルコストで比較します。

リフォームローンは住宅ローンに比べて金利が高いので、極力借り入れを少なくするよう工夫します。

たとえば諸費用を金利の低い住宅ローンに組み入れ、手元にその分の現金を残してリフォームにまわすなど。

ローンの組み合わせに「正解」はなく、自分のライフプランに合った借り方を選ぶ必要があります。

住宅ローン・リフォームローンの注意点

借入額

借入額は銀行が審査の上で決まるので、借入後の増額はできません。

そのため、ローンを借りてからリフォーム見積もりが予算より増えた場合は現金での支払い(または、新たにローンを組む必要に迫られる)となります。

リフォームは、実際に着工すると想定外の追加工事に迫られたり、着工後にリフォーム項目が増えて工事費用が変わることも少なくないので、リフォーム費用を借りる予定であれば、リフォームにかかる費用を多めに見積もって概算を出し、自己資金が予算オーバーしないように借入額を設定しておきます。

ローン契約後の借入額増額は不可能

ローン保証料

保証会社(昔の連帯保証人の役割)に支払う。借入額の0、5ー2%を一括で支払うものと、住宅ローンの金利に0、2ー0、3%上乗せするものがあり、金融機関によって異なります。

保証料には損益分岐点があります

   一括で支払う(外枠)借り換えや繰り上げ返済をあまりしないなら有利

   分割で支払う(内枠 毎月+0.2%程度の金利負担 )早めに完済できるなら有利

積極的に繰り上げ返済をするなら、保証料は分割で支払うほうが得になることが多いです。

不動産会社の提携ローン

提携ローンにはローン事務手数料がかかってきます。

これは非提携ローンを選んで自分で申請を行えばかかりませんが、提携ローンにはローンが通らなかった時に契約を白紙にできる特約がついています。

まずは提携ローンを申し込んで特約を利用しておき、使いたいローンは別途自分で申し込み、審査に通ったら提携ローンは断るという方法もあります。

団体信用生命保険料

疾病保障特約付きなど、ローン残高が減るほど効果が薄くなる特約は個別に検討します

うちの場合

(フラット35を検討→民間ローンに変更)

はじめは「固定金利=フラット最強説」を信じて、フラット35を検討していましたが、最終的には仲介会社に紹介してもらった民間の提携ローンを使いました。

提携ローンを選んだ理由として、フラットは中古物件に調査費用(2万円)がかかり、否決になる場合も多いとインスペクションをお願いした建築士さんから聞きました。

そこで民間の固定ローンを視野に入れたところ、仲介会社の提携ローンで優遇金利を受けることができてフラット35と同じ金利が適用になり、また大規模リフォームを控えた忙しい時期に、ローンの手続きを不動産会社にお任せできることから民間のローンを借りました。

提携ローンには事務手数料がかかりますが、ローンが通らなかった時に契約を白紙にできる特約がついているので、気持ちのうえで楽でした。

優遇金利を受けている場合、万が一滞納があると優遇から外れてしまうため、注意が必要です。固定金利もそうですが、とくに変動金利は優遇金利と通常の金利の差が激しいことがあります。

最適な住宅ローンとリフォームローンの選び方

ローンの組み合わせに「正解」はなく、自分のライフプランに合った借り方を選ぶ必要があります。

その時に役立つ考え方の基準をまとめます

リフォームローンの借入額は極力少なく

借入額の増額は不可

住宅ローンとリフォームローンは、トータルコストで組み合わせを考える

団信の特約は個別に検討する

不動産会社の提携ローンは、大規模リフォームを控えている場合行動タスクを減らせる

中古住宅購入・リフォームを行う際の「ローン選び」について

でした。

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