中古住宅は、新築よりお得なのか？
住宅に住む年数が変わらないなら、割安に購入する方が得です。
中古住宅は新築より「安い」ですが、家の耐用年数が不透明では、安心して購入することはできません。
この疑問に答えてくれた専門家（建築士、不動産鑑定士、不動産会社）の回答をまとめます。
新築と中古住宅は、どちらが得か。中古住宅の耐用年数について。
回答について
不動産鑑定士の回答は、県の不動産鑑定士協会による無料相談会のものです
県の不動産鑑定士協会が定期的に行なっている無料相談会での回答です。
不動産鑑定士協会による無料相談会は定期的に行われています。不動産に関する疑問がある人は自治体の広報誌やホームページで調べて行ってみるのもひとつの手段だと思います。
建築士の回答は、ハウスインスペクションの際の建築士の説明です
ハウスインスペクション（インスペクション、住宅診断）とは、専門家の立場から、住宅の劣化状況、欠陥の有無、改修すべき箇所などを検索するもので、現在では中古住宅を購入する際には、仲介業者にインスペクションへの言及（説明）が義務化されています。
住宅診断は中立な立場の人に行ってもらいたかったので、インターネットで住宅診断士を探してインスペクションをお願いしました。
建築士の回答は、日本ホームインスペクターズ協会認定会員の建築士のよるものです。
下落を続けている地価への危機感
Q. 家を買うことによる資産評価額の毀損を防ぐには、より良い立地に割安に家を購入する必要があると思い、中古住宅の購入を考えています。
しかし、中古住宅住宅の寿命まで視野に入れると不安が残ります。
地価下落の激しい土地の新築と、地価下落の緩やかな土地の築25年、それぞれのメリットとデメリットは何ですか？
A 地価の未来予測には限界があります（不動産鑑定士の回答）
この質問は不動産鑑定士の職分から若干外れるため、不動産仲介業も経験した私の個人的な見解になります。
土地の価値は、人がその場所を求めることが基準です。
駅から近い、街の機能が集約されているなど、人が集まる要素が多いほど、価値は上がります。いま地価が微増で推移している最寄りの駅前ですが、2025年には人口減に転じるとされています。そうなると、この駅前もこれまでの地価推移のように微増を続けるとは限らないでしょう。これまでの推移を基準に将来予測を行えば、マイナスにぶれる可能性が高いということです。
ずっとその地に住み続け、売却は考えないのであれば、たとえ地価の下落が大きくても、新築の方が住み心地は良いです。建物の維持費や断熱性能による光熱費の削減効果、税制、いずれも新築に有利です。そして地価が下がれば、その分固定資産税もかかりません。
売却を視野に入れたいのであれば、地価のあまり下がらない場所を選ぶほうが良いですが、20年先まで予測するのは限界があります。
築年数への不安
Q 築25年の家を購入し、35年住むことを視野に入れています。
木造住宅の平均寿命は42年となっているようです。（建築寿命に関する研究 著 鎌谷直毅、小松幸夫 より）
これから居住すると、35年経過する頃には築60年になっているため、築年数に不安があります。35年住むことを考えると、このような物件を購入することは避けるべきでしょうか？
A 肌感覚ですが、大きな問題はないと思います（不動産鑑定士の回答）
築年数に関する質問は、木造住宅を専門とする建築士、インスペクターに実際にみてもらった時に質問するのが妥当です。
不動産鑑定士として数多くの住宅を見てきた経験からの肌感覚で言えば、きちんと建てられていて（欠陥住宅ではなく）きちんとメンテナンスを行なっていれば、50年～60年は住めるのではないかと思います。
A ケースバイケースですが、メンテナンスをきちんとしていれば大丈夫です（住宅診断士・建築士の回答）
手抜き工事などで欠陥を抱えた家ではないなら、屋根や外壁、シロアリ予防などのメンテナンスをきちんとすれば築50年、60年は住めます。
古民家などを別として建売住宅だけに目を向けても、70年代から現代まで、一戸建ての強度や品質は上がってきています。
今目にしている「築50年の家」と、これから目にする未来の「築50年の家」は品質が違う。
しかし個々のケースに関しては、あくまで住宅診断を行なって判断することを強くおすすめします。
A 瑕疵保険やフラット35の建物検査では、補修を指摘される可能性が高いです（中古住宅を多く扱う不動産屋さん）
築25年（90年代の建物）は微妙です。
人間なら40～50代。問題なく生活できるのに、健診（検査）ではなにかと引っかかり、補修箇所を指摘される可能性が高いです。
専門家に質問をして
不動産鑑定士の説明について
不動産鑑定士協会による無料相談会は「不動産鑑定士」という名前から、もっと数字で示せる価値（上昇率、価格など）を基準に話が進むと思っていたところ、「価値はそれを見出す人に資するもの」という価値観でお話をいただけたのが印象的でした。
建築士の説明について
この診断があったので、自信をもって中古の家を購入できました。
中古住宅をリフォームする際には「第三者的な視点」を持った住宅診断を行なってもらうことを心からおすすめします。
家に致命的な欠陥が無く、その家の耐用年数がある程度はっきりすれば、建物の価格が大幅に安く査定される中古住宅を安心して購入できます。
新築と中古住宅は、どちらが得か。中古住宅の耐用年数について
でした。