中古住宅購入

中古住宅の内覧以外でチェックするべき【物件の注意点】

家並

物件は「購入申込み」を先に出した人が優先的に交渉できます。

「物件チェックリスト」を事前に準備しておけば、気になる物件が出たときに手際よく調べることができ、人気化するかもしれない物件にいち早く「購入申込み」を入れることができるようになります。

うちのばあい、気に入った物件が明かに格安だったので「なぜ安いのか」その理由を調べることに注力しました。

中古住宅は新築と比べても、売主によってさまざまな事情を抱えている場合があります。契約してしまうと後戻りできないので、見落としている部分がないように調べていきます。

内覧以外でから中古住宅をチェックするポイントについて

敷地について

土地の種類

物件の用途地域だけでなく、周辺の用途地域も見ておきます。

たとえば一戸建ての場合、第一種低層住居専用と表示されていても、隣の土地や道路を隔てたところは商業地域ということもあります。

家の隣や向かいが大きな土地に接していると、そこが将来店舗やマンションになり、住環境が変わってしまう可能性もあります。

「自治体の都市計画図」で敷地に隣接する土地の用途を確認します。

接道状況

家の前の道路幅と、道路種別を調べます。

私道の場合、使用負担金や維持費等を支払う必要があります。のちに所有権で問題が生じ、建て替えができなくなる土地もあります。

前面道路の幅と建物の向きは不動産価格に影響します。(たとえば同じ駅、同じ徒歩分数でも、4メートル道路北西向きより、6メートル道路南向きの物件の方が価格は高くなる)

配管

敷地に他人の配管(水道管、ガス管)は埋まっていないか。逆に自分の配管が隣の敷地を通っていないか。

わたしは仲介会社の営業の人に図面を取ってきてもらいました。

浄化槽

古い土地の場合、土地に浄化槽(井戸)が埋まったままになっているケースもあり、売却時、更地にしてそういった埋設物が見つかった場合、撤去費用を請求されることもあります。(売却後でも決められた日時以内であれば買主から請求できるそうです。うちは該当する可能性が低かったので調べませんでしたが、古い宅地の場合、注意が必要です。)

生活環境について

平日と休日に駅から物件まで歩く

朝(通勤通学の交通量、電車の混みぐあい)

夜(夜間の人通りの少なさ、街灯の数)

雨の日(排水状況や水たまり)

3パターンは実際に確認して、生活環境をチェックします。

実際何分かかるか確認する

信号機、交差点などの状況によって、物件の広告どおりではないこともあります。

実際に何分かかるか、自分の足で確認します。

生活施設を確認する

スーパー、小学校、中学校、図書館がどこにあるか、実際に歩いて道路状況も確認します。

自治体の掲示板の掲示物も読んで、犯罪情報などを確認しておきます。

気になる施設に注意

ごみ置き場、墓地、葬儀場、ドブ、工場、線路、電柱、植栽、大木、暗渠、崖、送電線

これらの施設は「そばにあっても大丈夫」と思っていても、住み始めてから気になるケースが多いので注意が必要です。

大きな植栽や大木は見落としがちなので注意します。季節によって、落葉樹からの大量の落ち葉で目の前の道路を毎日掃除しなければならなかったり、虫や鳥の大群が通るなど、生活に支障をきたすこともあります。

価格について

物件の価格が割安か妥当かを判断するひとつの基準は、

新築を100%とすると

人が住み「中古」になった瞬間に–15~20%

住んで10年で–50%

築22年で限りなくゼロに近い

周辺の新築住宅の価格や土地価格に上記の率をかければ、中古物件価格の水準はある程度分かります。

流通価格がはっきり決まっている都市では、激安の優良物件を購入することは困難ですが、立地と築年数に対して「比較的お得な物件」は全く出ないわけではなく、10件に1件程度の割合で出るそうです。(不動産仲介談)

多くの場合「差し押さえ」など、もっともな理由があるのですが、時々そうではない物件も出ます。これは体験談です。(後日記事にまとめます)

周辺の賃料相場・売却相場

貸したらどうなるか、いくらで売れるか(賃料相場・中古相場)を調べておきます。

マンション・アパートの評価額騰落率も見ておきます。

とくに将来売却を視野に入れて購入する場合、資産価値を保ちやすい立地を検討します。

資産価値を保ちやすい条件について、立地に関する記事にまとめています↓

住宅計画
【リセールバリューで不動産を選ぶ】資産価値を保ちやすい一戸建てのエリアと立地

法務局で登記簿謄本(登記事項証明書)を入手する

書類は購入申込を行うと仲介会社の営業担当者が取ってきてくれますが、法務局で自分で申請して取得することもできます。取得には数千円かかります。

申込みを最初に押さえたい!という場合、仲介会社の営業マンが取ってくるまで待っているより、自分で取っていち早く調べると申込みに向けてより早く動けます。ネットから請求も出来ますが、法務局に足を運べばその場ですぐ取得できます。こちらの方が圧倒的に速いと感じました。

登記簿謄本で権利関係等、その物件の歴史を見ることができます。

所有者が頻繁に入れ替わっている場合、どういった経緯でそうなったのか、確認する必要があります。

抵当権(ローン)の残債がありそうな場合も、契約に進む際に抵当権を外すことができるのか確認する必要があります。

リフォーム済み物件は楽な反面、割高になってしまう場合もあり

リフォーム、リノベーション済みの物件は、

リフォーム業者はどうしても利益を優先しがち(コストを抑えることに意識を集中しがち)になります。

また、どんなリフォームをしたいのかが明確な場合はとくに、リフォーム内容をカスタマイズできず、割高になりやすい一面もあります。

リフォームコストを抑えて、外見だけ見栄えを良くすることで元の物件価格を割高に釣り上げる「買取再販」も盛んに行われているそうです。

私はリフォームしていない物件を購入し、自分たちでリフォーム会社を選び、内容を決めてからリフォームしました。

リフォーム済み物件を購入するより納得できる住宅になったと感じていますが、自分で全てやってみると、家を購入する前にリフォーム内容を決めなければならないなど、タイミング的な難しさがあることも実感しました。

リフォーム済か、自分たちでリフォームを行うかは、どちらを選んでもメリット・デメリットがあり、家を買うことの奥深さを感じた一件でもあります。

リフォーム済み物件のメリット

そのまま住める。

自分たちであらたにリフォームを行う必要がない。手間が省ける。

リフォーム済み物件のデメリット

リフォームの質の割に割高になっている可能性あり

すでにリフォームが終わっているので、自分好みにできない。

読んでよかった本

立地、土地に関する書籍だけでも20冊は読んでいるのですが、この3冊で内容はほぼカバーしていると思います。

「買ってはいけない家と土地」には、買ってから「こんなはずではなかった」ということになりがちな家や土地の例が多く載っています。

「家の価値を半減させるコワ~い土地の話」は絶版になっている本ですが、立地・土地を見る際にとても役立ちました。

登記簿に関して詳しかったのは「10年後に絶対後悔しない中古一戸建ての選び方」です。
このシリーズは年度ごとにアップデートしています。中古住宅購入に関するあらゆる情報を網羅しています。

 

不動産広告から中古住宅をチェックするポイント

でした。

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