中古住宅購入

中古住宅の物件【内覧・内見で聞くことと注意点】

 

住宅への質問

「物件内覧で聞くこと・注意点」を事前に準備しておけば、気になる物件が出たときに手際よく調べることができ、より早く「購入申込み」を入れることができるようになります。

物件は「購入申込み」を先に出した人が優先的に交渉できますので、物件内覧時のチェックポイントをまとめておき、その場で確認するようにすると良いです。

中古住宅の物件内覧で聞くこと・注意点について。

売主について

売主の売却動機

どういった理由で売りに出ているか?

登記簿謄本を見て所有期間が短いときは、とくにこの確認が重要です。

瑕疵担保責任

瑕疵担保免責(欠陥が見つかっても責任を負わない)で、契約前にインスペクション出来ないものは避けたほうが無難と言えます。

中古物件は売主によって瑕疵保証期間と消費税が変わります。

売主が個人であれば、保証期間は2か月程度、消費税はかかりません。

売主が業者であれば(リフォーム済物件など)、保証期間は2年で、消費税がかかります。

関連書類

地盤調査書、設計書、検査済証、仕様書

何も残されていない物件も珍しくないといいます。

うちは検査済証が残されていなかったため、そのままでは住宅ローン控除等が受けられず、交渉が必要になりました。

施工業者について

施工業者、ハウスメーカーはどこか?

過去の施工実績を調べます。

販売した業者や施工業者が残っていない場合もあります。

ハウスメーカーや工務店の10年保証がついていた建物か

2000年に施行された「住宅品質確保促進法」に基づいて、工務店独自のサービス期間内に建てられている場合、独自の保証がついています。その10年間に問題がなかったなら、保証期限を過ぎていてもひとまずは安心できるかな、と思います。

※「5年や10年保証」といった瑕疵保険がついているからといって、その住宅が長持ちする保証にはなりません。瑕疵保険や保証は、雨漏り水漏れ給排水管の故障、シロアリ等に対して5年あるいは10年の保険金が出る出るもので、それ以上のものではないです。

建物のチェックポイント

家の構造について予習するときに役に立った本はこれです。

 

正直、自力で全部確認は無理。と思いますが、できるかぎり自分の目で見て、建物調査士にインスペクションをお願いするのも一つの方法です。

家の構造

木造・軸組工法

多くの工務店、ハウスビルダーが採用しているため、メンテナンスを考えると柔軟性が高いです。

同じ規格で作られた家にも現場で施工した大工さんの腕によって「当たりハズレ」はあるそうです。職人の質が家の質に影響します。

2×4工法 (セキスイハイム、三井ホームなど)

軽量鉄骨・プレハブ工法(ヘーベルハウス、積水ハウス、大和ハウス)

木造軸組より地震に強い説もありますが(諸説あります)メンテナンスできる業者が限られているデメリットもあります。

特定のメーカーだけが採用している独自工法は、メンテナンスがそのメーカーのみになってしまい、割高になる可能性があります。

チェックポイント一覧

・入隅(いりずみ)を見る。部屋の隅に不自然な隙間ができていないか

・床にきしみはないか

・日当たり・風通し

・クロスや床、押入れの内側を触る。カビは内部が結露している

・できればひと部屋ずつ窓とドア、動かせるものは全部動かしてチェックする

・窓やサッシに異音はないか、鍵はかかるか、ドアにひっかかりはないか

・クローゼットは多いほうがいい。洋服ダンスの背面は、最もカビの好むところ

・階段の曲がり角の段差の見方(買っていい家わるい家p43)

・ドア枠、窓枠、幅木(壁の床につく面を覆っている木)、まわり縁(ぶち)(天井と壁の境になる部材)がきちんとついているか?ついていない家は見えない部分も安普請と言える

・最も強度の高い家の形は、お豆腐のような単純な四角。

・窓は耐震にならないので、建物の角から90cm以内に窓がある家は耐震性に要注意。

外壁

・基礎・外壁に目立つヒビはないか

・基礎の高さは建築基準法で30cmでよいとされているが、住宅の耐久性では40cm以上必要

外構

・駐車場の幅  スーパーマーケット等の一般的な幅は2、5mくらい

・玄関や庭の植栽、敷石等、新築ならポストなどにいくらくらいかかりそうか見ておく

自分たちだけで確認するのは、限界がある

建物に関しては、申込み前に建築士さんにお願いしてハウスインスペクション(建物検査)をしてもらうと安心です。

平成30年4月から、中古住宅を売買する際にインスペクションに関する説明を義務化する制度ができ、その際の調査費用は売主の負担になりました。

ただ、義務化されたのはあくまで「説明」であり実施ではないため、売主が拒めば強要はできないのが現状のようです。

調査結果は売買契約時の重要事項説明書に添付されます。

インスペクションしたい旨を売主さんに伝える際は「リフォームする際に優先順位をつけたいから」と理由をつけてお願いすると、応じてもらえることが多いです。

 

中古住宅の物件内覧で聞くこと・注意点でした。

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